Технологии рынка: Капитальная перемена

Российские власти намерены обязать владельцев квартир ежемесячно платить за капитальный ремонт многоквартирных домов. Причина проста: в стране накопился большой объем ветхого и аварийного жилищного фонда, а денег на то, чтобы привести его в порядок, в федеральном и местных бюджетах не хватает.

Сейчас объем недофинансирования капремонта настолько велик, что в ближайшие годы разрушающиеся дома грозят стать одной из главных проблем страны. Решить эту проблему чиновники планируют до конца текущего года. Проект закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов)» прошел первое чтение. А 13 ноября правительство внесло в Госдуму поправки в статью 36 ЖК, которые повышают размер обязательного взноса собственников при проведении капремонта за счет средств Фонда ЖКХ.

Ремонт по старинке

Сейчас решать, нуждается дом в капремонте или нет, согласно статье 44 ЖК РФ может собрание собственников.

Незаинтересованные граждане редко решались на капремонт своими силами. Часть владельцев квартир все же получает счета за капремонт: в 12 регионах официально стартовали пилотные проекты по взиманию такой платы с собственников. А по оценке премьер-министра Дмитрия Медведева, за капремонт в настоящее время платят в 60% субъектов Федерации.

Статья 16 закона о приватизации обязывает государство, как бывшего наймодателя, провести капремонт в тех домах, в которых до приватизации он не проводился. Фактически это большая часть домов, построенных до 1990-х гг. (по нормативам капремонт должен проводиться раз в 25 лет). Был даже создан Фонд содействия реформированию ЖКХ - для материальной помощи муниципальным образованиям на проведение капремонта. Однако в соответствии с российским законодательством, для того чтобы дом попал в программу капремонта, его жители должны согласиться оплатить не менее 5% (цифра может измениться) от общей стоимости работ. По состоянию на 22 октября 2012 г. на капитальный ремонт фондом было выделено 214,3 млрд руб. (ас учетом софинансирования субъектов Федерации и средств собственников выделенная сумма увеличилась до 296,5 млрд руб.). Фондом ЖКХ было одобрено 569 заявок и отклонено две заявки от 81 региона. Всего в программе приняло участие 134355 домов, какая часть из них уже отремонтирована, а в какой работы еще идут, в фонде не уточняют.

Несмотря на внушительные цифры, федеральные чиновники недовольны тем, как капремонт шагает по стране. Так, Дмитрий Медведев заявил, что с 1990-х гг. в России ежегодно ремонтировалось менее 1% жилищного фонда. Зампредседателя правительства Дмитрий Козак оценил объем недофинансирования капремонта в 3,5 трлн руб. Бывший министр регионального развития Виктор Басаргин говорил: для того чтобы привести в порядок жилищный фонд, в течение 5-10 лет надо ежегодно тратить не менее 2 трлн руб. Эксперты из Международной финансовой корпорации (International Financial Corporation, IFC) подсчитали, что на решение проблемы капремонта стране хватило бы 322 млрд руб. ежегодно, но до 2035 г.

Росстат в январе 2011 г. (аналогичные цифры на 2012 г. опубликованы не были) сообщал, что износ от 30 до 65% имеет более 1,6 млн российских домов. В них проживает около 45 млн человек. 56,1 млн кв. м изношено в большей степени: 39,3 млн кв. м было отнесено к ветхому жилью, а 16,8 млн кв. м - к аварийному. По оценкам IFC, потребность в комплексном ремонте сейчас испытывает до 96% российских многоквартирных домов.

Все поменять

Чтобы найти средства, государство решило обязать владельцев квартир платить за капремонт ежемесячно (это предлагает законопроект «О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов»). Для социально незащищенных категорий граждан предусмотрят субсидии, неплательщиков будут штрафовать (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования).

Правом устанавливать размер платы предлагается наделить субъекты Федерации. Депутаты разработали несколько вариантов сбора платежей. По умолчанию региональные власти могут размещать накопления граждан на счетах в госбанках или передавать специально созданному региональному оператору. При централизованной схеме накопления средства будут тратиться из общего котла сначала на те дома, которые находятся в худшем состоянии. Собственники многоквартирного дома вправе на общем собрании отказаться от централизованной схемы и ремонтировать свой дом самостоятельно. Тогда средства должны ежемесячно перечисляться на счет, открытый ТСЖ или УК этого дома в госбанке. Банки обяжут выделять деньги на ремонт только после получения ряда документов - протокола общего собрания собственников и акта приемки работ. Кроме того, собственники квартир смогут использовать накопленное в качестве первоначального взноса для получения целевого кредита на капремонт.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты находят недоработки в концепции. Например, Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города», отмечает: «От региональных властей будет зависеть, действительно ли два кардинально разных механизма финансирования будут иметь равные возможности для реализации. Есть сомнения, что собственники, накапливающие на капремонт на отдельных счетах, смогут на равных претендовать на получение бюджетных субсидий». В «Институте экономики города» выступают и против ограничений в перечне банков, в которых разрешат открывать счета для накоплений на капремонт: это уменьшит потенциальный финансовый поток в модернизацию жилищного фонда.

Максим Ульрих, гендиректор «ПИК-комфорта», сожалеет, что закон не дает управляющим компаниям доступа к длинным деньгам: «Сейчас мы можем получать кредиты под 10% годовых в рублях на 5-7 лет, а нам интересны ставки 4-6% годовых и сроки 10-20 лет». Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «Авелан», опасается, что закон не защитит граждан от мошенничеств подрядчиков, привлечения к капремонту фирм-однодневок и проч. - «вплоть до банальной подделки решения общего собрания». Дополнительной гарантией сохранения собранных на капремонт средств мог бы послужить запрет авансового метода оплаты работ либо ограничение размера аванса подрядчикам, считает он. Руководитель управления бухгалтерского, налогового и правового консалтинга компании «Финэкспертиза» Нина Козлова напоминает: до сих пор неясно, завершит ли государство взятые на себя обязательства по капремонту домов, построенных до приватизации.

«Если с региональным оператором что-то случится, собственникам помещений большого количества домов, платившим региональному оператору в течение нескольких лет, но чья очередь на ремонт еще не подошла, из казны субъекта РФ будут возвращены средства, потраченные на "чужие ремонты"?» - вопрошает Генцлер.

Кроме того, правительство 13 ноября внесло поправки в статью 36 ЖК, паспортные данные (без текста) этого законопроекта уже зарегистрированы в базе данных Госдумы. По информации «Коммерсанта», документ представляет собой переработанный текст проекта закона о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Он сохраняет основные направления реформы, но существенно снижает долю госрасходов на нее. Предлагается повысить размер обязательного взноса граждан с 5 до 15% от общей стоимости капремонта, долю регионов довести до 35-75% от общей суммы. Законопроект может быть принят в кратчайшие сроки - до конца года, в 2013 г. законодательной работой займутся региональные власти, а плату за капремонт начнут взимать уже в середине 2014 г., обещал экс-вице-спикер Госдумы Андрей Воробьев. Ускорить процесс просили и президент, и премьер-министр страны.

Мутное ценообразование

Главный вопрос - сколько придется платить. К первому чтению предлагалось привязать размер ежемесячной платы к федеральному стандарту стоимости капремонта 1 кв. м жилого помещения. Согласно постановлению правительства № 1077 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2012-2014 гг.» этот стандарт в целом по стране на 2012 г. составляет 6 руб., в 2013 г. повысится до 6,5 руб., в 2014 г. - до 7 руб. С собственников хотели взимать от 0,5 до 1,5 этой величины. Если бы закон заработал уже сейчас, то владелец квартиры, чья доля в общей площади дома составляет 100 кв. м, платил бы за капремонт от 300 до 900 руб., в 2013 г. - от 325 до 975 руб., в 2014 г. - от 350 до 1050 руб.

Ко второму чтению предлагается, чтобы регионы устанавливали лишь максимальный размер платы для их территории. «Это может привести к тому, что местные власти просто постараются приблизить тариф к максимальной планке, а не определить его с учетом фактически сложившихся в регионе обстоятельств», - предупреждает Лазебный. Сумма не будет слишком большой, уверена Генцлер, иначе регион столкнется с тяжелыми социальными последствиями такого решения. В «Институте экономики города» ожидают, что он составит не более 5-10 руб. с 1 кв. м.

Вопрос, какую сумму придется накопить собственникам или региональному оператору на капремонт одного многоквартирного дома, также остается открытым. Многое будет зависеть от необходимого объема работ и прозрачности тарифов подрядчика. Если исходить из нынешней практики проведения капремонта за счет средств Фонда ЖКХ по принципу 95% - государство, а 5% - жители, то на одну квартиру получалось 30000-40000 руб., говорит Лазебный. Иван Бунчуков, гендиректор «Маторин - техническое обслуживание», утверждает, что далеко не каждому российскому дому потребуется полный капремонт, поэтому траты семей в большинстве случаев будут посильными. Частичные ремонты, которые проводила его компания, обходились семьям в среднем в 3000-8000 руб. единовременно.

Другой подход

«В Европе независимо от того, строится жилой дом или реставрируется, создается специальный счет, на который собственники в течение долгих лет (например, лет 20) откладывают деньги именно на эти цели, - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. - Но в России деньги на ремонт старых домов потребуются уже через 1-3 года».

Илья Минаев, советник по правовым вопросам проекта IFC по стимулированию инвестиций в энергоэффективность, говорит, что России по опыту близки страны бывшего соцлагеря, где жилфонд также был приватизирован в конце 1980-х - начале 1990-х гг. Ни одно из этих государств не ставило себе задачу вмешиваться в процесс управления частной собственностью, утверждает он. Так, в Эстонии, Венгрии, Словакии и Польше собственники накапливают средства в специальных фондах. Под эти накопления ТСЖ или УК получают кредиты на капремонт. Государство лишь регулирует риски через институты развития, которые предоставляют коммерческим банкам частичные гарантии по кредитам на капремонт (с условием повышения энергоэффективности в домах).