Минобороны защитило девелоперов

Крупнейшие российские застройщики жилья, продажи которых в кризис упали в десять раз, нашли, чем загрузить простаивающие мощности. Согласно подсчетам "Ъ", в 2009-2010 годах они построили для Министерства обороны около 2,6 млн кв. м, выручив почти 90 млрд руб. ($3,2 млрд). Но рынок недвижимости начал восстанавливаться, и многие девелоперы сомневаются, что в будущем продолжат сотрудничество с военными из-за низкой рентабельности таких проектов.В 2009-2010 годах крупнейшие застройщики жилья экономкласса построили по заказу Министерства обороны и других силовых ведомств 2,6 млн кв. м жилья по всей России, заработав почти 90 млрд руб. (около $3,2 млрд). Больше всего денег, согласно подсчетам "Ъ", получили от ведомства ГК СУ-155 Михаила Балакина (21,2 млрд руб., или $747,3 млн), МСМ-5 Обида Ясинова (16,45 млрд руб., или $580 млн) и питерская группа ЛСР Андрея Молчанова (12,3 млрд руб., или $433,5 млн). Вплотную к тройке лидеров приблизились "Ренова Стройгруп" Виктора Вексельберга и Вениамина Голубицкого (10,1 млрд руб., или $356 млн) и ДСК-1 (9,9 млрд руб., или $348 млн). Следом идут "Главстрой" Олега Дерипаски (7,8 млрд руб., или $272 млн), ГК "Мортон" Александра Ручьева (6 млрд, или $211 млн) и группа ПИК Сулеймана Керимова (5,8 млрд руб., или $207 млн).

Сотрудничество с Минобороны девелоперы вели по двум основным схемам: в рамках первой ведомство выкупало готовые или строящиеся квартиры у застройщика оптом, а во втором - привлекало строителей на роль генподрядчиков. В первом случае маржа могла достигать 10-15%, а во втором - стремилась к нулю, говорят участники торгов. Тем не менее девелоперы брались за реализацию таких проектов. В октябре 2008 года в интервью "Ъ" владелец группы СУ-155 Михаил Балакин говорил, что компания планирует довести долю госзаказа в портфеле проектов до 75-80%. "Выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии",- пояснял девелопер. Уже в ноябре 2008 года продажи жилья у всех крупных девелоперов упали по сравнению с летом в десять раз: с 40-50 квартир в месяц до четырех-пяти. По словам гендиректора МСМ-5 Обида Ясинова, строительство жилья для Минобороны приносит подрядчику 3-3,5% маржи, но это все равно выгодно, поскольку позволяет загружать мощности. "Девелоперам нужно было обеспечить приток денежных средств даже по себестоимости, чтобы продолжать строительство начатых проектов",- поясняет гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.Воспользоваться помощью военных удалось не всем игрокам рынка. Те застройщики, которые ориентировались на строительство жилья премиум-класса и коммерческой недвижимости, не могли принимать участия в распределении госзаказа. Частично поэтому часть из них вынуждены были перейти под контроль банков-кредиторов ("Система-Галс" и "Дон-строй Инвест"), расстаться с некоторыми проектами (Capital Group) или заморозить большую часть девелоперского портфеля (Mirax Group). Однако возможностью для спасения этих компаний стала диверсификация бизнеса. "Наш cash flow идет не только от реализации жилой недвижимости, поэтому, когда возникли проблемы с продажами квартир, у нас была возможность перераспределить денежные потоки от коммерческой недвижимости таким образом, чтобы продолжать строительство",- говорит первый вице-президент Capital Group Валентина Становова.

В 2010 году рынок жилья ожил. Так, розничные продажи жилья у группы ПИК выросли в 2,5 раза, у СУ-155 - в два-три раза в зависимости от региона, а у петербургской ЛСР - на 62%. В итоге интерес девелоперов к госзаказу стал снижаться. "В 2011 году мы планируем увеличить продажи минимум на 50%. Основной клиент - физические лица, но будем рассматривать и оптовые предложения со стороны госструктур",- говорит представитель "Главстроя" Виталий Королев. В группе ПИК также отмечают, что не имеют текущих контрактов на строительство жилья для Минобороны и не уверены, что будут участвовать в таких конкурсах. "Мы заинтересованы в строительстве жилья для военных ведомств и будем участвовать во всех конкурсах",- настаивает совладелец МСМ-5 Обид Ясинов.